近日，被执行人清远市某房地产公司因拖欠申请执行人黄某的债务到期未履行，其名下被抵押出去的332个车位被清新法院强制执行。执行过程中，60多个购买了该批车位的业主向法院提出执行异议，认为自己的车位被开发商“先卖后抵”，请求法院中止对涉案车位的执行。那么，这批排除强制执行的诉求是否能得到法院支持呢？

车位先卖后抵

业主与抵押权人各执一词

2021年7至8月，清远市某房地产公司以其名下位于清远市清新区某小区地下室的332个车位作抵押向黄某借款1300万元，并分批办理了抵押登记。后因该房地产公司欠款不还，黄某到法院提起民事诉讼和诉讼保全请求。法院经审理依法查封了上述车位，并判令清远市某房地产公司应向黄某偿还借款1300万元及利息；黄某对上述的332个车位价值1300万元范围内享有优先受偿权。

民事判决书生效后，因清远市某房地产公司仍不履行还款义务车辆抵押登记是干嘛的，黄某遂向清新法院申请强制执行。在执行过程中车辆抵押登记是干嘛的，法院依法裁定查封、拍卖清远市某房地产公司办理抵押登记的332个车位，并张贴公告责令相关人员自行清空上述车位。

看到公告后，60多名车位业主向清新法院提出执行异议，认为自己购买车位的行为在开发商抵押车位的行为之前，也已经支付完款项，并提供他们与清远市某房地产公司签订的《买卖协议书》，收款收据、信用卡交易明细和收款证明等材料，申请法院中止对其中60多个涉案车位的执行。

申请执行人黄某则提出：涉案车位未经工程竣工验收备案就进行销售，属于违法销售；涉案车位的买卖合同未在住建行政管理部门进行网签和备案登记；涉案车位虽然销售给业主，但设定抵押权，并且办理了抵押登记，具有优先受偿权，买卖合同不能对抗抵押权，业主可另行向清远市某房地产公司主张债权等理由。故请求法院依法驳回异议人的异议请求。

保障居住权益

法院裁定涉案车位排除强制执行

法院对执行异议进行审查后认为，该批异议的争议焦点在于涉案车位业主就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。由于涉案车位业主购买并占有使用涉案车位在先，其权利应当依法予以保护。申请执行人黄某在涉案车位设定抵押权时未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，未尽到必要注意义务。

涉案车位在法院查封之前车辆抵押登记是干嘛的，车位业主与清远市某房地产公司已签订车位买卖协议，车位业主付清了所购车位款项，非因其自身原因未能办理过户登记，故业主对涉案车位享有足以排除强制执行的权益，应中止对涉案车位的执行。据此，清新法院作出裁定中止对涉案的60多个车位的执行。

法官说法

依照2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”本案涉及标的虽并非住宅，但车位作为依法满足住宅的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性，法院处理此类案件亦应符合批复精神。

同时，法官提醒小区业主购买车位时应调查了解车位是否已经抵押或者是否有其他权利人，在签订合同及付款时应注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。另外要催促房地产商尽早办理过户登记，自身权利才有保障。

通讯员 |陈志英 张聪聪

编辑 | 罗雯婕

审核 | 黄保长

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