文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
01
有人被“抽贷”
L先生最近在借钱。
就在去年，L先生在某银行做了一笔经营性贷款。没隔几个月，他刚好入手了一套二手房，又办理了个人购房按揭贷款。
没成想，最近，他收到了银行的通知要抽贷。原来，前后办理经营性贷款和个人购房按揭贷款，L先生被银行认为将贷款用到了楼市。
由于无法提供流水，一脸懵逼之下，L先生只能想尽办法尽快把银行的钱还上。
目前，不少城市各大银行执行力度都非常大，像这种在与购房相近时间段申请了经营贷、消费贷的申请者，是银行重点排查对象。
在杭州各大购房、贷款微信群里，也纷纷讨论起“抽贷”的事情。
有网友表示，身边朋友已经贷款好几个月了，刚被查到，要求这几天就要还进去。
更夸张的，是有一位粉丝刚刷完中介费，就接到了信用卡中心的电话警告：刷过中介费，贷款不得流入房市。
曾经被投资客“异化”的经营贷、消费贷，正在经历一场“回归正途”革命。
这一场革命中，有人是无辜中枪，但有人却是正中靶心。
02
接连发布政策，加强管理经营贷
经营贷、消费贷的管理从严从紧，一早就有了信号。
2月末，人民银行杭州中支、浙江银保监局、浙江省住建厅下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》，要求对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查。
3月3日，杭州发布新政，也要求加强个人经营贷和消费贷管理。
但这还远远不够。3月26日，三部委联合发文，政策再次升级。
关于《通知》，我重点整理了几个要点——
1、加强借款人资质审核，不得向无实际经营的空壳企业发放经营贷。
2、加强贷款期限管理，对期限超过3年的经营贷，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查。
3、加强贷中贷后管理。银行业金融机构在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
4、加强中介机构管理。对存在协助借款人套取经营贷行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部分，对存在违法行为的及时移交司法机关。
最后，文件显示，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营贷违规流入房地产问题的专项排查，并于2021年5月31日前完成排查工作。
从《通知》中，我们可以看出，经营贷的审核、发放、期限管理、贷后管理更具体了。必要时，还将移交司法机关，威慑力足够强。
这也意味着，国家对“严控经营贷违规流入房地产市场”的决心不容小觑，有关经营贷流入楼市这一问题将进一步大规模排查。
和以往的小打小闹不同，这一次，国家真正拿出了态度，杀鸡儆猴。
从浙江省银保监局官网了解到，2月26日至今，浙江银保监会网站上有关地产的罚单有21张，共计罚金842万元。其中经营贷、消费贷是重点排查对象。
说到底，银行的本质也是企业，需要盈利。涉及到罚款，银行也不敢掉以轻心，自然会加大审查力度。
03
如何操作才符合规范？
当然，大家也不必怕“被抽贷”。
“抽贷”的前提，是你把经营贷、消费贷的钱用于楼市，主要针对的还是炒房客。若是你所有流程都是符合规范的，自然不会被牵连。
目前，大多银行在放贷前，都会严查首付款来源。那么，如何准备，才是符合规范的呢？
这是四大行首期款来源查询细则，大家可以作为参考。
借款人需提供首付款来源近半年流水，要求80%以上资金来源于家庭自有资金。自有资金可以包括本人、配偶、直系亲属的存款、基金、理财等等。
对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。
若是资金来源于直系亲属（只能是父母、子女、岳父母），那就需要直系亲属提供近半年流水。亲属半年前已持有的，可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。
对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
检查家庭征信，近6个月内新增的消费贷、经营贷或信用卡分期业务等，必须提前缴清。
划重点：近6个月内、80%自有资金、提供流水合理收入、仅直系亲属、还清新增信贷。
注意，兄弟姐妹不属于直系亲属！相当于说，兄弟姐妹打的钱，也是不被允许的。
比如刚申请经营贷、消费贷，又马上申请个人住房贷款的人，就必须证明首付款用的是自有资金，并且提供流水，证明是合理收入所得。
04
严查经营贷，二手房价有望被压制
不仅仅是杭州，这场严查正在全国范围内轰轰烈烈地进行中。
有人被强行收回违规贷款，要求在3个月内凑齐500万；有人刷了一笔契税给开发商，系统就认定她将消费贷违规流向楼市......
截止3月24日，广东（不含深圳）已经查处的违规购房贷款超3亿元，其中已经发现违规经营贷贷款金额为2.77亿元，涉及920户。
深圳银保监局责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次杭州汽车抵押贷款条件，处罚金额合计575万元。
北京辖内银行对2020年下半年以来发放的经营贷款资金开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。
杭州的子弹，还得再飞一会。从网友反馈来看，目前各大银行确实都在严控经营贷，并且进行全面自查。
事实上，按照千万豪宅来算，3亿元也不过就是30套房子。放在楼市中，毫不起眼。
这些金额，也许只是真正违规金额的九牛一毛，杀伤力并不算大。但是，这番操作最重要的目的是，表明国家“房住不炒”的决心，给投资客“当头棒喝”，警示性极强。
目前，市场上也难免会有一些漏网之鱼。比如我知道的就有一位购房者，年前买房，首付款用的是父母另一套全款房子的房抵贷。
但是，按照目前趋势，金融监管还会进一步收紧，不要再抱侥幸心理杭州汽车抵押贷款条件，更不要再顶风作案。
很多炒房客也是利用抵押贷款买房，在短期内将一个板块的二手房价格推高，比如去年的奥体、未来科技城等。
严管经营贷，甚至抽贷之后，炒房客失去了大量买房、快速套现的利器。手中挥舞的大棒消失了，没有了武器，炒房客们很难再一下子把一个地方二手房价炒起来。
接下来，快速推高二手房房价的可能性会变小。
高烧不退的楼市，该降降温了；无处不在的投资客，也该歇歇了。
05
关于经营贷，国内各地有哪些动作？
1、上海
1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》：
要求严查审核首付款资金来源和偿债能力；严格加强借款人资格审查和信用管理；要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示；并全面开展风险排查。
2、北京
1月，北京银保监局发布严查个人信贷资金违规流入房地产市场的公告：
针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”等相关舆情，第一时间开展大数据筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函；
要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查；
对相关银行开展房地产市场专项核查杭州汽车抵押贷款条件，重点核查全款购房，尤其购房人或是直系亲属近期申请过经营贷的，更是重点中的重点。
2月10日，北京银保监局、人民银行营业管理部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》：
要求银行有针对性地加强个人经营性贷款业务全流程管理。要求严格实施贷前调查、加强支付管理和尽职落实贷后管理。
3、广东
2月9日，广东银保监局发布《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》：
围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展风险排查；
组织全局精干力量，组成6个核查组同步进驻有关银行分支机构，深入开展现场调查取证，强化大数据筛查，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，形成市场震慑。
4、深圳
2月，人民银行深圳中心支行窗口指导辖内商业银行加强规范管理：
严防经营贷资金违规流入房地产市场，组织银行开展快速排查，责令银行提交自查报告和承诺函。
3月18日，深圳银保监局、人民银行深圳中心支行下发《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》：
通报了三起典型案例，指出了近期核查发现个别银行存在的宣传展业不规范、贷款审核不严格等问题；
监管部门重申，各行要持续加强经营贷主体的真实性和资质审查，不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款，对企业成立或受让时间较短的借款人进一步严格审查。
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