经济观察网 记者 丁文婷 2023年2月24日，中国人民银行、中国银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），向社会公开征求意见。

《意见》为租赁住房开发、建设、运营等多个环节设立了信贷支持政策，其中包括开发贷、团体购房贷（筹集房源）、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具。

《意见》提出，要加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

同时，对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

此外，《意见》还支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

一位长租公寓运营商负责人告诉经济观察网，《意见》一推出，就引起了业内热烈的讨论，大家都十分期待政策细则。尤其是针对非自有产权的租赁住房也可以根据租金评估额度租金进行经营性贷款。他表示，此前包租类型的物业想要贷款通常只有一种方式，即流贷，即根据企业一年流水进行贷款，通常还要打比较低的折扣，远不能满足企业新项目的投资和建设需求。“流贷是根据企业现金流，而经营性贷款是以合同应收租金，一个是实收，一个是应收，标的等级是不一样的。而且现金流贷过一次以后，也没空间再去贷第二次了。”

不过他同时表示，虽然《意见》明确了贷款额度，即原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%，但包租模式存在一定不可控性。如遇到因为业主的问题导致项目不能持续经营或市场环境突变，导致项目应收大幅度减少时，贷款应该怎么办？具体评估方案和还款方式还得看细则。

“租赁住宅获取方面的贷款政策出台，同样非常值得期待。”他表示，此前在获取新的重资产物业用于租赁住房时，工业、商办等非居住用途的最多贷5成左右，而采用股权并购贷最多也只能够贷到物业评估价值的6成。而《意见》将租赁住房团体购房贷款的最高额度限定在了80%。

除了额度，贷款利率也是业内关注的重点。一位长租公寓业内人士表示，从目前的实践来看，重资产的保障性租赁住房，并购贷利率通常可以做到年化4%以内，开发贷方面甚至可以更低，一些国企央企能拿到年利率低于3%的贷款。所以对企业来说，此次支持性贷款配套利率是否有足够吸引力也是大家关心的。

上述人士表示，此前在做租赁贷款项目时的感受是，每家银行都根据各自总行的要求，“摸着石头过河”做一些信贷方面的支持，没有针对租赁住宅统一、标准化的支持性政策。此次《意见》的出台意味着继减免房产税和增值税后，信贷相关的金融支持政策的落地，对租赁行业是重大利好。

除了提供直接融资渠道，《意见》同样拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（CoverBond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

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